האם ישראלי יכול לקנות קרקע או בית עם חצר ברומניה?

זו אחת השאלות שאנחנו שומעים הכי הרבה ממשקיעים ישראלים — ואחת שמקבלת הכי מעט תשובות ברורות ברשת. מצד אחד, ישראלים קונים דירות ברומניה כבר שנים. מצד שני, מי שמתעניין בבית פרטי עם חצר, בווילה או במגרש, נתקל מהר מאוד במשפט "צריך לפתוח חברה". אז מה המצב בפועל?

התשובה הקצרה: דירה בבניין משותף — בדרך כלל כן. קרקע, ובכלל זה בית עם חצר — לא כאדם פרטי, ככלל, אלא אם קיים בסיס משפטי ספציפי. הנה ההסבר, ברמה הכללית.

> חשוב: מאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. דיני המקרקעין ברומניה מורכבים ומשתנים, וכל עסקה — ובמיוחד כל מבנה של חברה — חייבת להיבדק עם עורך דין רומני, ובמידת הצורך גם עם יועץ מס ברומניה ובישראל.

מה אומר החוק — ברמה הכללית

ההבחנה בין "בניין" לבין "קרקע"

במשפט הרומני יש הבחנה בין בעלות על מבנה (דירה, בית) לבין בעלות על הקרקע שעליה הוא עומד. ההבחנה הזו היא המפתח להבנת המצב של משקיעים שאינם אזרחי האיחוד האירופי.

אזרחי האיחוד מול אזרחי "מדינות שלישיות"

חוקת רומניה וחוק 312/2005 קובעים את הכללים לרכישת קרקע על ידי זרים. אזרחי מדינות האיחוד האירופי וה־EEA יכולים, ככלל, לרכוש קרקע באותם תנאים כמו אזרחים רומנים (עם כללים נוספים לקרקע חקלאית). לעומת זאת, לפי סעיף 6 לחוק 312/2005, אזרחים וגופים משפטיים של "מדינות שלישיות" — כלומר מדינות שאינן חברות באיחוד או ב־EEA, כמו ישראל — יכולים לרכוש בעלות על קרקע רק בתנאים שנקבעו באמנות בינלאומיות, על בסיס הדדיות, ולא בתנאים טובים יותר מאלה שחלים על אזרחי האיחוד.

על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי חלים כללים נוספים ומחמירים (חוק 17/2014), כולל זכויות קדימה ודרישות מהקונה.

המשמעות המעשית, כפי שהיא מתוארת בפרסומים של משרדי עורכי דין ברומניה: ישראלי שאין לו אזרחות של מדינה באיחוד לא יכול להניח שיוכל לרשום על שמו כאדם פרטי בעלות על מגרש או על הקרקע של בית פרטי.

> ומה אם יש לכם דרכון אירופי? אזרחות של מדינה באיחוד (למשל רומנית, פורטוגלית או גרמנית) עשויה לשנות את התמונה, כי אז חלים הכללים לאזרחי האיחוד. גם כאן — יש לבדוק עם עורך הדין באיזה דרכון ובאילו תנאים מתבצעת העסקה.

דירה בבניין משותף: בדרך כלל אפשרי

ככלל, אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים להחזיק בבעלות דירות ובניינים ברומניה. בדירה בבניין משותף, הבעלות כוללת חלק יחסי ברכוש המשותף (חדר מדרגות, גג, מעליות) ובקרקע שמתחת לבניין — חלק שנלווה לדירה ואינו נמכר בנפרד. בפרקטיקה, נוטריונים רומניים מטפלים בעסקאות כאלה עם קונים שאינם מהאיחוד באופן שגרתי.

עם זאת, יש משרדי עורכי דין רומניים שמדגישים שאין להניח זאת באופן אוטומטי: יש לבדוק בנסח פנקס המקרקעין (Cartea Funciară) איך הדירה רשומה — האם היא יחידה עצמאית, איך רשום החלק בקרקע, והאם יש רישומים חריגים. זו בדיקה שעורך הדין עושה לפני תשלום מקדמה.

בית עם חצר, וילה או מגרש: כאן מתחילה המורכבות

בבית פרטי עם חצר, הקרקע היא חלק מרכזי מהנכס — לא חלק נלווה קטן בבניין משותף. לכן כאן נכנסות ההגבלות על בעלות בקרקע. פרסומים מקצועיים מתארים כמה דרכים שבהן הנושא מטופל בפועל:

1. רכישה באמצעות חברה רומנית (SRL)

חברה רומנית היא אישיות משפטית רומנית, גם אם בעלי המניות שלה זרים. לפי הפרסומים המקצועיים, חברה כזו יכולה לרכוש זכויות במקרקעין, כולל בעלות בקרקע, במידה הנדרשת לפעילותה ובהתאם למטרות שלה ולחוק. זה הפתרון שמוזכר הכי הרבה עבור ישראלים שרוצים בית עם חצר או מגרש.

אבל — זה לא "מעקף", זה מבנה עם השלכות:

• הקמה ותחזוקה: רישום, כתובת רשומה, הנהלת חשבונות, דוחות שנתיים ועלויות שוטפות.
• מטרות החברה: הפעילות שלה צריכה להתאים לרכישה ולשימוש בנכס.
• מיסוי ברמת החברה: הכנסות החברה ממוסות לפי כללי מס החברות ברומניה, וחלוקת רווחים לבעלי המניות ממוסה בנפרד (לפי פרסומים של EY, שיעור המס על דיבידנדים ברומניה הועלה ל־16% לדיבידנדים שמחולקים מ־2026 — יש לאמת).
• השלכות בישראל: החזקה בחברה זרה עשויה ליצור חובות דיווח והשלכות מס בישראל, שתלויות במצב האישי.
• שימוש עצמי: אם מתכננים לגור בבית או להשתמש בו לנופש, יש לבחון את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של שימוש פרטי בנכס של חברה.
• מכירה ויציאה: מכירה של הנכס מתוך החברה, או מכירת מניות החברה, הן עסקאות שונות עם השלכות שונות.

2. בעלות על המבנה וזכות על הקרקע (Superficie)

במקרים מסוימים, פרסומים מקצועיים מזכירים אפשרות שבה הקונה מחזיק בבעלות על המבנה, ונרשמת לו זכות שימוש בקרקע (Drept de superficie) לתקופה, בזמן שהקרקע עצמה נשארת בבעלות של אחר. זה מבנה שמתאים רק למצבים מסוימים, עם שאלות לגבי תקופת הזכות, מימון, מכירה עתידית וירושה.

3. ירושה

חוק 312/2005 מחריג מתחולתו רכישת קרקע בירושה על פי דין. זה לא מסלול השקעה, אבל חשוב לדעת שהוא קיים.

מה לבדוק עם עורך הדין — רשימה ראשונית

לפני שמתקדמים עם בית, וילה או מגרש:

1. סטטוס הקונה: האם יש לכם אזרחות של מדינה באיחוד? באיזה דרכון תתבצע העסקה?
2. סוג הקרקע: בתוך השטח הבנוי (intravilan) או מחוצה לו (extravilan)? מגורים, חקלאות, יער?
3. מבנה הבעלות המוצע: אישית, חברה, או זכות שימוש — ולמה דווקא זה.
4. רישום הנכס: נסח פנקס מקרקעין, שעבודים, התאמה בין הרישום למצב בפועל.
5. עלויות הקמה ותחזוקה של חברה, אם רלוונטי, לאורך כל תקופת ההחזקה.
6. השלכות מס ברומניה ובישראל — בשכירות, בשימוש עצמי ובמכירה.
7. אסטרטגיית יציאה: איך תמכרו בעוד כמה שנים, ולמי.

טעויות שכדאי להימנע מהן

• להסתמך על "כולם עושים את זה": כל עסקה צריכה בדיקה משפטית משלה.
• לשלם מקדמה לפני בדיקה: במיוחד בבית עם קרקע, לפני שברור שאפשר לרשום את הבעלות.
• לרשום נכס על שם אדם אחר "בינתיים": הסדרים לא פורמליים יוצרים סיכון משפטי משמעותי.
• להתעלם מעלויות החברה: חברה היא לא הוצאה חד־פעמית, אלא התחייבות שוטפת.
• להשתמש בעורך דין מטעם המוכר: עדיף עורך דין עצמאי שמייצג אתכם.

אז מה מתאים לכם?

לרוב המשקיעים הישראלים שמחפשים תזרים משכירות, דירה בבניין משותף בעיר כמו בוקרשט, קלוז׳ או טימישוארה פשוטה יותר מבחינה משפטית — וגם מבחינת ניהול השכירות. בית עם חצר עשוי להתאים למי שיש לו מטרה ברורה (שימוש עצמי, השבחה, פרויקט), ומוכן להשקיע בבדיקה ובמבנה המתאים.

להרחבה: המדריך המלא להשקעה בנדל״ן ברומניה · בדיקת נאותות לנכס · עורך דין, נוטריון ויועץ — מי עושה מה · מיסוי ישראל ↔ רומניה.

שאלות נפוצות

האם ישראלי יכול לקנות דירה ברומניה על שמו?

ככלל כן. אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים להחזיק בבעלות דירות ובניינים. יש לבדוק עם עורך דין את רישום הדירה והחלק בקרקע.

האם ישראלי יכול לקנות מגרש ברומניה על שמו?

לפי חוק 312/2005, אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד יכולים לרכוש קרקע רק בתנאים שנקבעו באמנות בינלאומיות על בסיס הדדיות. בפועל, ישראלי ללא אזרחות אירופית לא צריך להניח שיוכל לעשות זאת כאדם פרטי — יש לבדוק עם עורך דין.

אם אפתח חברה רומנית, הבעיה נפתרת?

חברה רומנית יכולה, לפי פרסומים מקצועיים, להחזיק קרקע בהתאם לפעילותה ולחוק. אבל זה מבנה עם עלויות, חובות דיווח והשלכות מס ברומניה ובישראל — ולכן הוא צריך להיבחן לגופו.

יש לי דרכון רומני או אירופי אחר. זה משנה?

ייתכן מאוד. על אזרחי האיחוד חלים כללים אחרים. בדקו עם עורך הדין באיזה דרכון כדאי לבצע את העסקה.

אתם יכולים לעזור?

אנחנו מאתרים נכסים ומרכזים את העבודה מול עורכי דין רומניים ואנשי מיסוי. ההמלצות המשפטיות והמיסויות ניתנות על ידם, לפי פרטי העסקה והמצב האישי שלכם.

רוצים לבדוק את האפשרויות?

בין אם אתם מחפשים דירה להשכרה ובין אם בית עם חצר — נשמח לעשות סדר: מה אפשרי, מה דורש בדיקה, ואילו אנשי מקצוע צריכים להיות בתמונה.

[לתיאום שיחת היכרות ←](/#contact)

מקורות

• Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine — Portal Legislativ (legislatie.just.ro).
• RT Legal — Buying Real Estate in Romania as a Foreigner: Legal Guide (כולל התייחסות לחוק 17/2014).
• JURIDICE.ro — Dreptul de superficie asupra terenului în cazul cetățenilor statelor terțe.
• Maglas Law — Buying Property in Romania as a Non-Resident.
• Romania for Business — Who Can Own Property in Romania.
• EY Tax Alert — Romanian tax changes introduced by new fiscal and budgetary measures (מס דיבידנד מ־2026).

*המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. יש לבדוק כל עסקה ומבנה בעלות מול עורך דין רומני ויועץ מס. עודכן: אוקטובר 2026.*