מיסוי שכירות ורווח הון: ישראל ↔ רומניה למשקיע

כשמחשבים השקעה בדירה ברומניה, קל להתמקד במחיר ובשכירות — ולהשאיר את המס "לסוף". אבל המס משפיע ישירות על מה שנשאר, והוא מתרחש בשתי מדינות: ברומניה, שבה נמצא הנכס, ובישראל, שבה אתם תושבים. המאמר הזה מסביר את המושגים המרכזיים ברמה הכללית, כדי שתגיעו לפגישה עם רואה החשבון עם השאלות הנכונות.

> ### הבהרה חשובה > מאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או חוות דעת. השיעורים והכללים המוזכרים כאן הם הקשר שוק כפי שהוא מתואר בפרסומים מקצועיים ציבוריים, והם משתנים מעת לעת. המצב האישי שלכם — תושבות, הכנסות נוספות, מבנה ההחזקה, סוג השכירות — יכול לשנות את התמונה לחלוטין. לפני כל החלטה, היוועצו ברואה חשבון או יועץ מס רומני ובישראלי.

שתי מדינות, שתי שכבות

העיקרון הבסיסי, ברמה הכללית:

1. רומניה — כמדינה שבה נמצא הנכס — ממסה בדרך כלל את ההכנסה משכירות ואת מכירת הנכס, גם כשהבעלים אינו תושב רומניה.
2. ישראל — כמדינת התושבות — ממסה ככלל את תושביה על הכנסותיהם בכל העולם, כולל הכנסות מנכס בחו״ל.
3. אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לרומניה ומנגנון זיכוי ממס זר בישראל נועדו, ככלל, למנוע מצב שבו אותה הכנסה ממוסה במלואה פעמיים.

איך בדיוק זה מתחבר אצלכם — זו כבר שאלה ליועץ המס.

מיסוי שכירות ברומניה

שכירות ארוכה — מה מתואר בפרסומים המקצועיים

לפי פרסומים של RSM Romania ו־PwC לשנת 2026:

• הכנסה משכירות של יחידים — תושבים ושאינם תושבים — חייבת במס ברומניה.
• הבסיס החייב מחושב כשכירות ברוטו לפי החוזה, פחות ניכוי הוצאות קבוע של 20% (ללא צורך בקבלות).
• שיעור המס המצוטט הוא 10% על הבסיס הזה — כלומר, בחישוב פשוט, כ־8% מהשכירות ברוטו.
• בעלים שאינם תושבי רומניה נדרשים להירשם לצורכי מס ברומניה, והחוזה צריך להיות מדווח לרשויות המס.
• במקרים שבהם השוכר הוא חברה (או גוף שמנהל ספרים), ייתכן שהמס ינוכה במקור על ידי השוכר.

תרומת ביטוח בריאות (CASS)

לפי PwC, מעבר למס ההכנסה, עשויה לחול תרומת ביטוח בריאות (CASS) אם ההכנסה השנתית נטו משכירות — לבד או יחד עם הכנסות אחרות ברומניה — עוברת סף שנקבע בחוק. לשנת 2026 מצוטט סף של 6 שכרי מינימום ברוטו (RON 24,300), עם תקרה לבסיס החיוב (24 שכרי מינימום, RON 97,200). RSM מציינת פטור בתנאים מסוימים לתושבי מדינות אחרות באיחוד המציגים אישור A1 — פטור שאינו רלוונטי בהכרח לתושבי ישראל. זה נושא שחייב בדיקה פרטנית.

שכירות קצרה (Airbnb/Booking)

לפי PwC, השכרה למטרות תיירות של עד שבעה חדרים ממוסה בשיעור של 10% אחרי ניכוי קבוע של 30%, ומעל שבעה חדרים — לפי כללי פעילות עצמאית. בנוסף, לשכירות קצרה יש דרישות רישוי ורישום משלה. אם אתם שוקלים שכירות קצרה — בדקו מראש את כל ההיבטים, כולל תקנון הבניין.

דוגמה להמחשה — מס שכירות ברומניה

*דוגמה להמחשה בלבד, לפי השיעורים המצוטטים לעיל ובהנחה שלא חל CASS:*

• רכיב: סכום
• שכירות שנתית ברוטו (€600 × 12): €7,200
• ניכוי קבוע 20%: −€1,440
• בסיס חייב: €5,760
• מס 10%: €576

שימו לב: הניכוי הקבוע אינו קשור להוצאות שלכם בפועל. ייתכן שההוצאות האמיתיות (ניהול, ועד בית, תיקונים) גבוהות יותר — הן עדיין יורדות מהתזרים שלכם, אבל לא בהכרח מהבסיס החייב ברומניה.

מכירת נכס ברומניה

לפי RSM Romania ופרסומים מקצועיים נוספים לשנת 2026, במכירת נכס על ידי יחיד ברומניה:

• המס מחושב על מחיר המכירה (ולא על הרווח).
• השיעורים המצוטטים: כ־1% לנכס שהוחזק יותר מ־3 שנים, וכ־3% לנכס שהוחזק 3 שנים או פחות.
• המס נגבה בדרך כלל באמצעות הנוטריון במועד העסקה.

*דוגמה להמחשה בלבד:* מכירה ב־€130,000 אחרי 5 שנות החזקה → מס מצוטט של כ־€1,300 ברומניה. אחרי שנתיים → כ־€3,900.

מדוע זה לא סוף הסיפור? כי בישראל, ככלל, יש לבחון את חבות המס על רווח ההון מהמכירה — וזה חישוב שונה לגמרי (ראו בהמשך).

הצד הישראלי

הכנסה משכירות בחו״ל

תושב ישראל חייב ככלל במס על הכנסותיו מחו״ל, כולל שכירות מנכס ברומניה. מדריכים מקצועיים בעברית מתארים בדרך כלל כמה מסלולי מיסוי אפשריים להכנסה משכירות מחו״ל — למשל מסלול רגיל לפי מדרגות המס עם ניכוי הוצאות ופחת, ומסלול בשיעור מופחת על ההכנסה ברוטו (שמצוטט לעיתים קרובות כ־15%) עם הגבלות על ניכוי הוצאות. לכל מסלול יש תנאים, יתרונות וחסרונות, ובחלקם יש השפעה על אופן קבלת הזיכוי בגין המס ששולם ברומניה. הבחירה בין המסלולים היא החלטה אישית שיש לקבל רק עם רואה חשבון.

זיכוי ממס זר

ככלל, הדין הישראלי מאפשר זיכוי בגין מס ששולם בחו״ל על אותה הכנסה, עד גובה המס הישראלי החל עליה ובכפוף לכללים. כלומר, המס ששולם ברומניה לא "הולך לאיבוד" — אבל גם לא בהכרח מכסה את כל החבות בישראל.

רווח הון במכירה

במכירת נכס בחו״ל, ככלל לא חל מס שבח הישראלי (שמיועד למקרקעין בישראל), אלא כללי מס רווח הון. מדריכים בעברית מצטטים לרוב שיעור של 25% על הרווח הריאלי ליחיד, ובנוסף עשוי לחול מס יסף על הכנסות גבוהות. החישוב כולל עלות רכישה, הוצאות מותרות, שערי מטבע ותאריכים — ולכן שמרו את כל המסמכים מיום הרכישה: חוזה, קבלות שיפוץ, שכר טרחה ושערי המרה.

חובות דיווח

ככלל, הכנסה מחו״ל עשויה לחייב הגשת דוח שנתי למס הכנסה בישראל, וכן דיווח על נכסים והכנסות בחו״ל לפי הכללים. אי־דיווח עלול לגרור קנסות וריבית. גם ברומניה — כבעלים שאינו תושב — יש חובת רישום ודיווח שנתי.

האמנה למניעת כפל מס ישראל–רומניה

בין ישראל לרומניה קיימת אמנה למניעת כפל מס. באופן כללי, אמנות כאלה קובעות איזו מדינה רשאית למסות כל סוג הכנסה, ואיך מדינת התושבות מעניקה הקלה. לגבי הכנסה ממקרקעין, אמנות מס מאפשרות בדרך כלל למדינה שבה נמצא הנכס למסות אותה, ומדינת התושבות מעניקה זיכוי.

מה חשוב לדעת:

• האמנה לא "פוטרת" ממס — היא מסדירה את חלוקת זכויות המיסוי ומנגנון ההקלה.
• כדי ליהנות מהקלות לפי אמנה, לעיתים נדרש אישור תושבות מרשות המסים בישראל.
• הפרטים — הגדרות, סעיפים וחריגים — צריכים להיבדק בנוסח האמנה עצמו ובפרשנות של יועץ מס.

החזקה דרך חברה רומנית — שכבה נוספת

מי שרוכש נכס דרך חברה רומנית (למשל בית עם חצר — ראו המאמר על בעלות בקרקע) נכנס לעולם מס אחר: מס חברות ברומניה, מס על חלוקת דיבידנד (שלפי EY הועלה ברומניה ל־16% לדיבידנדים שמחולקים מ־2026), הנהלת חשבונות שוטפת, והשלכות בישראל על החזקה בחברה זרה. זה מבנה שמחייב תכנון מס מראש — לא אחרי הרכישה.

איך מתכוננים נכון — רשימת בדיקה

לפני הרכישה:

1. שאלו את רואה החשבון בישראל: איזה מסלול מיסוי מתאים לשכירות מחו״ל במצב שלכם? מה חובות הדיווח?
2. שאלו את רואה החשבון ברומניה: איך נרשמים, מתי מדווחים, האם יחול CASS?
3. החליטו על מבנה ההחזקה: אישית, משותפת, או חברה — לפני החתימה.
4. בנו תחזית נטו אחרי מס — לא רק ברוטו. להרחבה: ברוטו מול נטו.
5. תכננו את היציאה: מה המס הצפוי במכירה ברומניה ובישראל? להרחבה: אסטרטגיית יציאה.

לאורך ההחזקה:

• שמרו חוזים, קבלות ואישורי תשלום מס ברומניה.
• תעדו שערי המרה במועדי התשלומים.
• רשמו כל חוזה שכירות כנדרש.
• עדכנו את היועצים כשמשהו משתנה (מעבר לשכירות קצרה, מכירה, שינוי תושבות).

שאלות נפוצות

כמה מס משלמים על שכירות ברומניה?

לפי פרסומים מקצועיים לשנת 2026, שכירות ארוכה של יחידים ממוסה ב־10% אחרי ניכוי קבוע של 20% — כ־8% מהברוטו — ועשויה לחול גם תרומת ביטוח בריאות מעל סף. יש לאמת מול רואה חשבון רומני.

האם אשלם מס גם בישראל?

ככלל, תושב ישראל חייב בדיווח ובמס על הכנסות מחו״ל, בכפוף לזיכוי ממס זר ולאמנה. הסכום הסופי תלוי במסלול ובמצב האישי.

מה המס במכירת דירה ברומניה?

לפי פרסומים מקצועיים, המס ברומניה מחושב על מחיר המכירה: כ־1% אחרי יותר מ־3 שנות החזקה, וכ־3% לפני כן. בישראל יש לבחון בנפרד את מס רווח ההון.

האם האמנה פוטרת אותי ממס בישראל?

לא באופן אוטומטי. האמנה מסדירה איזו מדינה ממסה ואיך ניתנת הקלה — היא לא פטור כללי.

האם אתם נותנים ייעוץ מס?

לא. אנחנו מרכזים את התיאום מול רואי חשבון ויועצי מס ברומניה ובישראל, ומוודאים שהמסמכים והנתונים מהנכס זמינים להם. ההמלצות המיסויות ניתנות על ידם.

רוצים לבנות תמונת השקעה מלאה — כולל מסים?

בשיחת היכרות נעבור על המטרות, התקציב והשאלות שכדאי להביא ליועצי המס — ונראה איך הנכס נראה אחרי כל ההוצאות, לא רק על הנייר.

[לתיאום שיחת היכרות ←](/#contact)

מקורות

• RSM Romania — Real Estate Tax Guide: Romania (שיעורי 2026 לשכירות ולמכירה).
• PwC Worldwide Tax Summaries — Romania, Individual, Income determination (שכירות, CASS, שכירות תיירותית).
• EY Tax Alert — Romanian tax changes introduced by new fiscal and budgetary measures (Law 141/2025; מס דיבידנד).
• ANAF — Modificări aduse Codului fiscal prevăzute în Legea nr. 141/2025.
• רשות המסים בישראל — מידע על הכנסות מחו״ל, זיכוי ממס זר ואמנות למניעת כפל מס (יש לעיין בנוסח העדכני).

*המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות. שיעורי מס וכללים משתנים; יש לאמת כל נתון מול רואה חשבון או יועץ מס מוסמך ברומניה ובישראל לפני כל החלטה. עודכן: אוקטובר 2026.*